①なぜそう思えるのか？大家ならしっかりしてください。
契約書になんと書いて有るんですか？何のための契約書ですか？②管理と言う意味で行き届いてないことでの怪我であれば、大家若しくは管理会社の責任ですよ。
③最低限度の生活が出来る状況に物件を維持管理して行くのが、大家か管理会社の仕事。
大家をしていると言う割にはちょっと考え方がおかしいのでは？修繕に伴う家賃の値上げは出来る出来ないではなくて、大家と借主とが納得した上で無いと上げられませんから、修繕によって家賃を上げたいなら、まず借主に提案をするのが普通。
ただじ、生活する上で必要な修繕であれば、家賃の値上げを求めるのは非常識。
>以前にも勝手に修理をし、家賃から引いて精算されたこともあります。
どうやって家賃から勝手に精算できるんですか？結局は大家が納得しない限りそんなことは出来ませんから、納得するのが間違いでしょう。
そもそも論ですが、契約書に書いて有ることを守らないのに、なぜ契約違反と言うことを追究しないのか？大家業をやっているように待った見えません。
>建物全体のリフォームの見積もりをお願いしたところ修繕費は700万。
今の家賃から換算して5年分なので、家賃の値上げなしでの更新はできません。
出来る出来ないは借主に言ってください。
それと、契約書に書いてある設備や、通常の生活で不便になるような部分に関しては、大家が修繕する必要があります。
リフォームの見積もりと家賃を計算して、値上げしないとやってられないと言う、数字上だけの考え方をするのはちょっと間違ってますよ。
>リフォーム＝家賃値上げに借主が納得しなかった場合（リフォームをしなくていいと言われた場合）、建物の破損による人的または物的被害の責任は負いたくありません。
通常使用できる状態であれば、大家に修繕の義務は無いですから、それによって破損により被害が出ても、管理不十分とは言えないでしょう。
どういう状況で怪我をしたかで責任問題は変わってきますし、それが嫌なら万全の修繕をすべきです。
④見当違いです。
①でも書きましたが、何の為に契約書を交わしているんですか？どんな証書があろうとあなたは振り回されるでしょう。
立場を理解し、契約内容も理解し、大家としてもっとしっかりと対応をすれば良いだけのこと。
あなたの気持ちの弱さと知識のなさが一番の原因です。